2012年9月發表於《信報財經月刊》
香港大學房地產及都市經濟研究中心 (香港大學科斯產權研究中心)
鄒廣榮教授、黃紹基博士、姚松炎博士
本港樓價和租金不斷上升， 市民收入增幅卻遠遠追不上，怨氣不斷加深。 本文試圖從經濟學角度剖析香港房屋問題的成因， 指出在可發展土地不變的情況下， 任何試圖解決目前房屋問題的政策只能紓緩一時之痛， 長遠來說並非治本之方。1. 置業難社會怨氣日增
房屋乃香港社會問題重中之重，而香港房屋問題的核心實為：
- 市民收入增長追不上樓價及租金升幅；
- 樓市受制於聯繫匯率制度與可發展的土地不足。
2006至2011年間，樓價上升100%，租金上升50%，而家庭收入卻上升不足25%。這現象有兩個解讀。從投資角度看是好事，業主可賺取物業升值，或享受租金回報，收入可能比正職還要好。但作為無樓一族，不但要捱貴租、抗通脹，即使節衣縮食也儲不夠首期，置業可謂天方夜譚。因此，社會怨氣矛盾日漸加劇，年青人買不起樓要起義，劏房、屏風樓愈來愈多要反對，政府和商家成為發洩的最好對象，任何房屋問題都可歸咎於地產霸權、官商勾結或政府無能。然而，這些指控立成立與否，是法律或政治的問題，本文希望從經濟學角度，剖析香港房屋問題的成因，並指出在可發展土地不變化的情況下，任何試圖解決現時房屋問題的政策最多只能舒緩一時之痛，但長遠來說代價可能十分大，亦非治本之方。
| 年份 | 1997 | 2006 | 2011 |
| 樓價指數 | 163.1 | 92.7 | 182.1 |
| 租金指數 | 134.5 | 91.6 | 134.0 |
| 家庭月入 (港元) | 約20,000 | 20,000 | 24,500 |
資料來源：差餉物業估價署、政府統計處
- 2. 何以租金難負擔？
市民收入增長，雖然遠低於樓價升幅，但其實與租金升幅相對較接近，要衡量住屋負擔能力可看租金佔家庭收入多少。2011年私樓租金與收入比率中位數為25%，看似合理，但根據我們的估算，低收入家庭的比率一般較高，即使他們租住最廉宜的私樓，租金可佔收入的40%或以上。這說明了，收入與租金的差幅，除了因為平價單位供應不足外，亦是貧富懸殊加劇的問題。但於地產霸權的前提下，我們很容易只看到問題的表面，結果政府以為推出限呎和限量地便可逼發展商供應平價樓，增加上車盤供應，這實在低估了地產商的生意頭腦；另一方面，當物業市場以劏房來即時解決市區平價單位供應不足的問題時，又被政府阻難，但其實政府應做不是取締劏房而是如何增加劏房的安全性。房屋問題只不過是貧富懸殊問題的表徵，大家不應混淆。貧富懸殊問題的根本原因與全球一體化、香港人口政策與及香港經濟結構轉形等，有不可分割的關係，然而它們都不是房屋政策所能改變的！
隨著全球一體化，香港正面臨經濟急速轉型，低技術及勞工密集工作大部分已經外判，而工資的調節速度一般都低於樓價和租金的調節速度，尤其是最低工資立法之後；加上香港的人口政策是不由自主的，相對新加坡的自主自決，配合經濟發展的人口政策，為兩地貧富懸殊問題的近年差距，埋下了成因。事實上，反映香港貧富懸殊的堅尼系數在過去三十年不斷上升，聯合國開發組織(2008)報告更指出，香港的堅尼系數是在已發展經濟體系中最高，嚴重程度可想而知。當愈來愈多的家庭因為錯配而未能享受經濟增長的成果，無法置業的低收入家庭又不能分享樓價升幅所帶來的資產增值回報，居住環境日漸轉差，高樓價就成為發洩的對象，房屋問題因而成為社會矛盾；但其實要解決的不先是房屋問題，而是香港經濟結構及人口政策問題。正因為過去一段長時間香港政府藥石亂投，沒有對症下藥，才會有今日的沉疴委頓，一蹶不振。
| 年份 | 2001 | 2006 | 2011 |
| 香港堅尼系數 | 0.525 | 0.533 | 0.537 |
| 新加坡堅尼系數 | 0.454 | 0.470 | 0.473 |
資料來源：政府統計處、新加坡統計局
3. 何以樓價比天高？
而近年市民收入增長一直遠低於樓價升幅的核心原因，其實源於聯繫匯率制度，又不是房屋政策所能幸免。聯繫匯率雖然對香港整體經濟發展有利，但世上沒有免費午餐，香港樓價受外圍經濟，尤其是美國的銀根和利率，所帶來的波動和影響，就是我們為了穩定貨幣匯率而必須付出的代價。
然而，實施近30年的聯匯已變成一項既不能解除，亦不能改動的死政策，取消聯匯不但不能解決問題，而且後果可能是非常的嚴重。港元與美元脫鈎後，無論與什麼貨幣掛鈎，在聯匯可變預期下，市場對政府捍衛新聯匯的決心必然大打折扣。倘若讓港元匯率自由浮動，後果可能更加嚴重，一來財經官員並無制定貨幣政策經驗；二來貨幣政策可能成為不受約束的政治工具；三來因為沒有捍衛聯匯的需要，龐大的外匯儲備可能成為政客尋租的對象。長遠而言港元只是一種過渡性的貨幣，當人民幣成為國際流通的硬貨幣後，港元便沒有存在的需要。實在沒有必要在過渡期冒險改變實施了近30年的聯匯制度。
在2006-2011年間，當美元匯價下跌，利率亦降至接近零，但香港的通脹率卻大幅急升，銀紙瞬間貶值，存款又沒有息收，資金只有流向磚頭保值，引致樓宇的租金回報率不斷向下，現已處於接近2%的歷史低點。這樣低的租金回報率一直依賴美國超低長債息率維持。當美息上升，再加上中國經濟又放緩時，業主隨時血本無歸。
| 年份 | 2001 | 2006 | 2011 |
| 丙類住宅租金回報率 | 5.4% | 3.8% | 2.9% |
| 通脹率 | -1.6% | 2.0% | 5.3% |
| 3個月定期存款利率 | 2.38% | 2.78% | 0.01% |
| 實質港匯指數 | 100 | 81.8 | 70.5 |
資料來源：差餉物業估價署、政府統計處、金管局
4. 土地供應的難題
本來香港政府作為香港土地的地主，理應可透過土地供應來穩定樓價，但政府的供應決定往往後知後覺，結果令樓市更波動。九七前，因為中英訂下每年土地供應不可超過五十公頃的政治上限，為九七樓價推上高峰種下禍根，這在十多年前就已經有科學驗證文章指出。回歸後，遇上亞洲金融風暴和SARS疫情，政府停止賣地，又沒有積極拓展土地儲備，加上來自境外的需求日增，為超低息環境下的樓價火上加油 。最近樓價屢破歷史新高，土地供應不足『功不可沒』。2006至2011年間，私人住宅總量的淨增長每年平均不足1%，比九十年代的3%增長率為低。
| 年份 | 1992-1997 | 2006-2011 |
| 私人住宅單位總量淨增長 | 157,083 | 57,315 |
資料來源：差餉物業估價署
現時政府要多賣地、或主動賣地嗎？非也，就賣地而言，政府應建立一個彈性、透明度高的土地供應制度，由市場決定供應量。本來勾地表正好幫助政府利用市場訊息調節土地供應，可惜政府一直不肯標明底價，當樓市熾熱，土地屢勾不出時，容易導致市民懷疑政府推行高地價政策，或地產商串謀所以極低價勾地，人為減少土地供應，托高樓市，不僅對雙方沒好處，兼且不能發揮其原本的作用。主動賣地也不是解決問題的方法，反而是制度的倒退，明明是政府不能預知市價和需求，所以有勾地制度；但政府卻在制度裡充當先知，主動決定土地供應量，以滿足未來的住房需求。
然而，公開底價的先決條件是政府先要有大量的土地儲備，這些土地儲備必須是新開拓的土地。這實不容易，因為其實政府手上是沒有多大空間可以增加可發展土地儲備的。雖然香港尚未發展的土地佔全港面積的百分之七十有多，尚未計算海洋面積；但因政治原因，海不能填，山不能移，樓不准高，鄉郊發展不可想，市區重建實難為；可謂左支右絀，足襟見肘。開拓新土地作發展用途，談何容易。最近政府有意收回新界東北農地作發展用途，但這些農地大部分都已在地產商手上，準備申請發展，政府打這些”半熟地”的主意，其實是左手換右手之法，只能解一時之急，實質不能增加整體可發展土地，對長遠土地供應無大幫助。
現時的土地供應政策既不靈活，土地儲備(熟地)亦所餘無幾，所有可行的增加儲備辦法均在政治上難以過關，到處是死胡同；大家必須有『跳出框框』的思維，問題才有望解決。譬如參考橫琴的先例，從外增加土地供應，甚至租地分成發展，亦未嘗不可。
5. 復建居屋要有新思維
資助房屋方面，政府不停加快加建公屋，最近更復建居屋，新界亦派丁權，倘若可發展用地不變，但長遠而言，資助房屋所需土地與私人房屋所需土地互相爭奪，變相減少本來已經短缺的私人房屋土地供應。再者，貧富懸殊問題不解，需要房屋資助的人數只會愈來愈多，需求無窮，供應有限，這明顯是救得一時，唔救得一世的政策。況且，現時的房屋資助模式是幸運兒終身享用制，甚至可以世襲繼承，根本無法永續，當年的政策制訂者實為後世埋下炸藥，現已開始引爆。因此，從可持續發展原則分析，只有『有期』屋的資助模式才可永續，受資助人士所享有的房屋資助，必須在期限內歸還政府，以助其他同樣有需要但未曾受過資助人士，共渡難關。