鄒廣榮
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
上文《實物期權可影響居屋售價》(刊2013年12月31日)中提到的「重建期權」,其價值會受多項因素影響,變化可以很大,也需大量數據估算,但這方面的文獻不多。
就筆者所知,學者從加拿大【註1】、香港和新加坡【註2】的經驗推斷,「重建期權」的價值約為物業價格的三成。倘若事先聲明居屋用地的地契到期後,政府必定連上蓋物業一併收回,居屋「重建期權」的價值便接近零,即是在沒有任何政府資助下,物業市值可以低三成。
市民可能會問:政府沒有提供任何資助,居屋焉能算是政府注有資助?
政 府不妨再予買家一成折讓,亦即以比私樓售價便宜四成的價錢出售,這多折讓一成的價值,亦即政府福利的部分,日後政府不再收回,即是將來居屋業主轉手出售, 也不用補回地價,這樣便可解決居屋的流轉問題;不收回這一成資助,政府的「損失」亦很有限,因為收回補地價是要行政費用的。
現時居屋的地契跟一般物業地契無異,年期到可自動續期,土地上蓋的物業產權也可以繼續持有,還可以讓子女或親人承繼,資助勝於經濟條件較差的公屋住戶。這樣的房屋福利是否有違公平原則?政府資源是否用得其所?
資源合理運用
假如政府對居屋地契年期作出限制,地契到期後,由政府收回,重建或翻新後再售予有需要的住戶,政府資源得以更合理運用之餘,居屋土地也可以循環再用;長遠來說,可以提高居屋政策的可持續性,同時也可解決因業權分散而引起的都市重建問題。
大 家可能擔心,地契到期後大批「有期」居屋業主「賴死」不走,到時必定演變為政治問題,政府要收回到期居屋將會困難重重。其實,這是不必要的憂慮。首先,這 些「有期」居屋出售時,政府已事先聲明居屋業權有年期限制,購買者和公眾都清楚知道這些合約條款的意義,以香港人的法治精神,「賴死」不走的住戶是不會得 到公眾支持的。
再者,由於這些「有期」居屋在二手市場出售不用補地價,在地契到期前,很多居屋住戶可能已不是原有業主,他們能夠在二手市場以遠較私樓為低的價錢向原有業主購得「有期」居屋,純因業權有期限,若買方在若干年後要求更長、甚至取消業權年限,怎樣也說不過去。
情況就如租客在租約期滿後要求免租長住,如果這樣的要求可以得到公眾支持而變成政治事件,香港可能已出現根本性的變化。
提供維修誘因
由於「有期」居屋業主知道物業將來須要交還政府,在臨近地契到期時,可能不再維修物業,以致居屋得不到妥善保養。政府不妨以經濟誘因,鼓勵末期居屋業主維修物業,例如政府可以在回收到期時,給予業主補償,金額與樓宇狀況掛鈎。此外,政府亦可以考慮對末期居屋提供維修資助。
「有期」居屋原業主在地契到期時已年紀老邁,倘若到時真的仍身無分文,要把業主是「趕出」已住了數十年的老家,似乎有點不近人情,但這問題應該由老人褔利解決,不應與房屋福利混為一談。
有利長者業主
事實上,「有期」居屋還有一樣有利長者的副作用。現時有些長者的唯一資產是自住的私樓,但苦無現金應付日常開支,政府早前推動的逆按揭市場,目的就是為長者業主套現,但似乎不大成功。
不過,「有期」居屋二手市場則可為長者業主提供另一個套現機會,他們可透過出售私樓而買入質素相若但尚餘年期較短(例如三十年)的二手「有期」居屋,估計可以得回私樓價值三成以上的現金,兼且在有生之年仍是業主,不怕業主加租或迫遷。
毋懼加租迫遷
當 「有期」居屋政策實施一段時間後,它的二手市場將有不同剩餘年期的居屋出售,除了為私樓長者業主提供套現機會之外,也為租客提供更多選擇;由於居屋剩餘年 期等同租約年期,現時一般租約為期兩年,租客的選擇不多,令他們不能或不欲隨意裝修所租物業,他們也無可避免地每兩年跟業主討價還價,甚或迫遷。二手「有 期」居屋則提供十年或更長的租用期,期內不用擔心業主加租或迫遷,亦可隨意裝修。與一般租約不同之處,是租客須一次過繳付租約期的租金。
「有期」居屋更重要的政策意義是,興建居屋是解決居住問題,不是資助市民投資,更不是通過資助市民置業進行財富的再分配。
可解流轉問題
總 括來說,政府通過限制居屋用地的地契年期,採取到期不再續期的方法,可令居屋售價大降,亦清楚表明居屋政策主要是解決住屋問題,而不是滿足市民投資物業的 意欲,更不是以興建居屋為名,實則進行財富再分配的政策;免補地價則可解決流轉問題,增加資源運用效率,令更多人受惠。
最後順帶一提,無論 居屋或公屋,以私人參建或類似的模式興建,不但造價較平,需時較短,而且質素不會較差,主因是私人參建的合約安排把樓宇設計與施工捆綁一起,大大減低當中 的交易費用。有趣的是,這種合約安排只適用於公營房屋,不適用於私樓,箇中原因較為複雜,篇幅所限,日後有機會再作詳細解釋。
談「長遠房屋策略諮詢文件」.之三
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
【註1】Capozza, D. and Sick, G.A. (1991).Valuing Long Term Leases: The Option to Redevelop. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 209-223.
【註2】Tu, Y and Bao, H. X. H. (2009) Property Rights and Housing Value: The Impacts of Political Instability, Real Estate Economics, 37(2), 235-257.