鄒廣榮
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
「長遠房屋策略諮詢文件」（下稱「文件」）坦言香港的「房屋問題」源於土地供應不足，令樓價飆升不停，價格脫離打工仔的負擔能力，政府有需要介入。 這也就是供應主導的理據。然而，問題的關鍵是，政府應如何介入？政府掌握土地供應，從土地供應入手是很合理的想法，而這方面有兩大問題須要解決：一、如何 增加可發展土地總量，即政府的土地儲備；二、何時把土儲推出市場。
第一個問題最棘手，因為所有解決方案均會令部分市民直接或間接的利益受損。筆者認為，要大幅增加政府在土儲，維港以外一次過大規模填海最可行。由於增加土地供應的困難，在於如何平衡各方利益以求共識，因此由強勢政府主導，必能事半功倍。
第二個問題政府過往已有解決方法，只是用不得其所，即最近廢除的勾地制度。筆者認為，過往的勾地制度以市場訊息誘導政府賣地，有其可取之處。勾地制度之所以失敗，在於：一、政府沒有公布所勾土地的底價；二、勾地表內的供應量過少。
公布底價 不怕「串謀」
不 公布底價，加上供應量有限，等於讓發展商有機可乘，發展商經常因勾地價不達政府底價而無法把地勾出來，以致土地供應短缺。究竟是發展商對後市無信心，還是 以極低的賤價勾地，確保勾地失敗，意圖減少土地供應？由於不成功的勾地價，政府便不會公開，無法讓市場得到確定的答案。這樣一來，發展商便可歸咎政府的高 地價政策，因而市場猜測，連政府都不願以「低價」賣地，樓價又怎會下跌？最終導致「樓價不跌」的神話。
本來，通過勾地，由市場需求誘導政府 賣地的數目，機制相當合理，只要發展商補足土地儲備，「夠飽了」，自然就會停止出價勾地，土地供應就會因需求減少而下降。其好處是政府不用預測未來需求， 以市場訊息「導航」，可惜不公布勾地的「底價」，無異把市場之手的功能「廢了武功」。
公布「底價」，發展商會不會「串謀」不勾？答案顯然是 否定的。因為如果勾地表內的土地供應量大，又已標示「底價」，如果市場真的有需要，即使甲發展商不要，還有乙發展商覬覦。基於個別發展商根本難以操控市 場，故而政府實在不必擔心公布勾地的底價，發展商能夠有力「串謀」。公開底價後，市場透明度增加，市民亦毋須猜測發展商勾地或不勾地的理由。
由於發展商勾出土地後，必須依照建築物條例和地契所定的發展時限內動工興建，一旦發展商補足土地儲備，就必須盡快發展；而土地供應量也可以自動對應需求的減少而下降，市場對土地供應作出有效調整。
當 然，發展商也有機會「看錯市」，但發展商錯估市場需求，會受到市場直接懲罰，因而必然小心翼翼行事。現時政府改為主動賣地，如果看錯市，卻毋須受市場懲 罰；而且錯誤要數年、甚至十年後才會「確認」。錯誤估計未來需求，幾年後需求出乎意料下跌或上升，導致樓價劇烈波動，但負責規劃賣地的官員可能早已退休。 因此，「政府功能」這種先天條件的缺陷，對未來需求轉變的準確把握，遠遜於私人機構，過去亦有不少例子可資印證。
可以這樣說，在政府有足夠土地儲備興建所需樓宇的前提下，則徹底解決房屋問題根本可以不必像文件所定那樣，須定期預測未來房屋需求，因為只要恢復勾地制度，政府公布「底價」，遵從市場正常運作的機制，土地供應自然會因應需求轉變自動作出調節，減少樓市出現泡沫的機會。
盯着通脹 應對波動
另 一方面，若然政府在勾地表內放入大量土地，並且公布「底價」，無疑也須要因應市場變化，對「底價」作出及時的調整。過往的做法是會按照市場價格的變化進行 調整，但這樣做其實是給市場的周期牽着鼻子走。筆者認為，調整「底價」不必跟隨市場周期，只須盯着通脹，按通脹變化作出調整即可，此舉起碼可以減少市場情 緒化波動的幅度，同時也可減少政府對市場變化的猜測成分。
前文《「有期」居屋可增經濟效益》（刊1月4日）提到的「有期」居屋和優化勾地制 度，對解決房屋問題幫助不大，筆者只是跟從「文件」的思路提出一些意見。「文件」的目的是為香港制訂長遠房屋政策，但這政策須有土地政策配合。如何大量增 加政府土地儲備是關鍵所在，亦是主要難題，「文件」卻避而不談，錯失凝聚各方力量解決問題的機會。
房屋政策與土地供應脫鈎，是造成「文 件」內容空洞的原因之一，情況有如朋友理財不善，欠下一身債，向你請教理財之道，你把他的財務狀況仔細研究一番，得出的結論是：朋友未來十年的負債將增加 十倍，假設中了六合彩頭獎，可以還清所有債項，便應先還「大耳窿」，因為性命攸關，然後還卡數、財務公司、銀行等等，親友的債，拖得就拖，餘錢可以投資股 票，去歐洲旅行也無妨。朋友聽後的反應可想而知。這樣的答案不一定錯，但對解決朋友的財政問題卻沒有一丁點兒的用處。
「長策會」人才濟濟， 成員都是獨當一面的精英，花了差不一年時間，卻得出如此空洞的「文件」，其實罪不在「長策會」，問題在於「長策會」的任務是探究一個不切實際的題目，問題 的癥結界定於題目範疇之外，要從中得出一些實在的政策結論，是不可能的；明白這一點，就不會奇怪為何「文件」會變成一紙願景了。
談「長遠房屋策略諮詢文件」．之四．完
作者為香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授