鄒廣榮
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
在「長遠房屋策略諮詢文件」（下稱「文件」）中，對興建居屋的問題，社會至今的討論不多；居屋在社會資源分配上的不公平和缺乏市場效率，反對興建的 聲音也很微弱，原因恐怕是這項政策的政策效果表面看有很多人受惠─只要收入不超過某個上限，人人均有機會受惠，很多人便自覺是潛在受益者。在這種情形下， 聽不到反對或批評的聲音，的確不難理解。
居屋似是解決居住問題的政策，實質作用卻是安撫沒資格申請公屋的中產，減少因貧富懸殊而產生的怨氣；但以居屋政策作為財富再分配的方法，試圖解決貧富兩極分化引致社會的矛盾，副作用則大。
「無謂損耗」 有法可減
要 解決居住問題，首先要有足夠可發展的住宅用地，香港的房屋問題根源在於土地供應不足，「文件」卻不提解決土地供應的問題，如果沒有足夠的土地，「文件」所 描繪的只不過是一個不實際的願景。不過，如果政府能夠得到那麼大量房屋單位的土地，則解決房屋問題就不必像「文件」那樣規劃，因為只要土地供應量足夠，樓 價自然回落到大部分人均可負擔的水平。
可以這樣說，「文件」其實是預先設定政府有足夠土地，於是便在這個土地供應量的基礎上，定下未來十年房屋供應為47萬（六成為公營房屋，四成為私人樓宇）這幅藍圖。
當 然，興建公屋，資助社會低收入家庭有棲身之所，政府責無旁貸，反正編制龐大的房屋委員會已經運作多年，而且無法解散。但在有足夠土地供應的前提下，興建居 屋以資助「中間階層」置業則大可不必，甚至可以說不應去做，因為倘若土地供應不缺，中下收入家庭以外的居住問題，市場可以比政府能更有效率解決，毋須政府 直接參與。
從目前情況看，政府顯然已下定決心，增建居屋。但如何減少因興建居屋而引致社會的「無謂損耗」（Deadweight loss），也非沒有辦法解決。這些無謂損耗源自居屋的產權結構，要解決問題，必須從產權着手。
地契年期與物業價值
目 前，香港所有房屋地契均有一個年期，政府如今的做法是，當地契年限到期，業主只須每年付出當年應課差餉租值（約相當於年淨租金收入）3%的地稅，便可自動 續期50年，以港島薄扶林的寶翠園屋苑為例，地契未來十幾年即將到期，目前屋苑每方呎樓價依然高逾萬元，絲毫沒有受到地契快將到期的影響，因為大家相信，地 契到期後可自動續期五十年，而且可不斷延續下去。
這個地契年限到期的續期機制，是九七回歸，亦即第一任行政長官董建華政府的政策，此舉並非寫在法律條例上的承諾，而留下政府可以改變的空間。
據 筆者所知，從1997年迄今，已有十六幅物業的地契到期，均採用這個自動續期的做法。有了這些先例，市場普遍預期，地契到期便會自動續期的政策將一直延續 下去，因此住宅物業的市價與地契所餘年期已無關係，地契年期等同虛設的預期亦非常合理，因為要改變現行地契自動續期的政策牽連甚廣，是現屆政府甚至將來的 政府均犯不着惹的麻煩。
為什麼要提地契呢？因為只要政府興建居屋所批土地，把地契年限到期清楚列明不再續期，居屋產權結構引致的無謂損耗將可大幅減少。
換言之，按照賣地地契條款，將來地契到期，土地連上蓋居屋，政府也一併收回。這樣做，有什麼好處？
首 先，居屋樓價將馬上較目前更為便宜，達到一般家庭可以負擔的水平。按照一般現金流貼現估值法，地契年期夠長的話，年期對物業的價值影響不大，例如年期50 年和永久業權的物業價值分別都不大，因為遠期現金流（租金收入）經「貼現」後會變得很小，因而對物業的市值影響微不足道。但這估值法得出的結論與現實世畀 事實不符。
問題在於沒有年期限制的土地，其上蓋物業在適當時機都可能重建為價值更高的物業，這些重建不一定牽涉補地價，例如一幢原本是細單 位的大厦，因為大單位需求殷切，新建大單位樓面呎價要比原有細單位貴數倍或以上，扣除重建費（包括整合業權的交易費用）後，業主仍有利可圖，業主手上的單 位因而增值，這個因在未來可能重建而增值的因素將反映在物業市價之上。
重建價值 輸打贏要
因此重建權利有價， 其價值在於可以輸打贏要。行使重建權利完全出於自願，業主在有利的環境下才行使，情況有如買了股票的窩輪或認購期權，期權擁有者認購與否，視乎行使認購是 否有利。學術上，我們稱重建物業的權利為「實物期權」（Real Option），與股票期權一樣，其價值會因為距離期權到期日子愈近而遞減；由於永久業權的重建期權沒有行使期限，重建期權的價值最高，相比之下，在有期 限的租賃土地上的物業，因為設有行使期限，價值亦較低。
要注意的是，行使重建期權的期限，一般要比地契到期的期限早最少數十年，因為重建後物業的經濟壽命愈長，價值愈高，例如地契年期只剩下三十年，重建需時五年，重建後的物業只可用二十五年，價值已大打折扣，重建已不划算。
因此五十年使用期的土地，其上蓋物業的重建期權價值亦非常接近零。這些沒有重建期權的居屋，不用政府資助，售價已比私樓便宜一大截。
作者為香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
談「長遠房屋策略諮詢文件」．之二；之一刊10月24日
