鄒廣榮
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
上文《實物期權可影響居屋售價》（刊2013年12月31日）中提到的「重建期權」，其價值會受多項因素影響，變化可以很大，也需大量數據估算，但這方面的文獻不多。
就筆者所知，學者從加拿大【註1】、香港和新加坡【註2】的經驗推斷，「重建期權」的價值約為物業價格的三成。倘若事先聲明居屋用地的地契到期後，政府必定連上蓋物業一併收回，居屋「重建期權」的價值便接近零，即是在沒有任何政府資助下，物業市值可以低三成。
市民可能會問：政府沒有提供任何資助，居屋焉能算是政府注有資助？
政 府不妨再予買家一成折讓，亦即以比私樓售價便宜四成的價錢出售，這多折讓一成的價值，亦即政府福利的部分，日後政府不再收回，即是將來居屋業主轉手出售， 也不用補回地價，這樣便可解決居屋的流轉問題；不收回這一成資助，政府的「損失」亦很有限，因為收回補地價是要行政費用的。
現時居屋的地契跟一般物業地契無異，年期到可自動續期，土地上蓋的物業產權也可以繼續持有，還可以讓子女或親人承繼，資助勝於經濟條件較差的公屋住戶。這樣的房屋福利是否有違公平原則？政府資源是否用得其所？
資源合理運用
假如政府對居屋地契年期作出限制，地契到期後，由政府收回，重建或翻新後再售予有需要的住戶，政府資源得以更合理運用之餘，居屋土地也可以循環再用；長遠來說，可以提高居屋政策的可持續性，同時也可解決因業權分散而引起的都市重建問題。
大 家可能擔心，地契到期後大批「有期」居屋業主「賴死」不走，到時必定演變為政治問題，政府要收回到期居屋將會困難重重。其實，這是不必要的憂慮。首先，這 些「有期」居屋出售時，政府已事先聲明居屋業權有年期限制，購買者和公眾都清楚知道這些合約條款的意義，以香港人的法治精神，「賴死」不走的住戶是不會得 到公眾支持的。
再者，由於這些「有期」居屋在二手市場出售不用補地價，在地契到期前，很多居屋住戶可能已不是原有業主，他們能夠在二手市場以遠較私樓為低的價錢向原有業主購得「有期」居屋，純因業權有期限，若買方在若干年後要求更長、甚至取消業權年限，怎樣也說不過去。
情況就如租客在租約期滿後要求免租長住，如果這樣的要求可以得到公眾支持而變成政治事件，香港可能已出現根本性的變化。
提供維修誘因
由於「有期」居屋業主知道物業將來須要交還政府，在臨近地契到期時，可能不再維修物業，以致居屋得不到妥善保養。政府不妨以經濟誘因，鼓勵末期居屋業主維修物業，例如政府可以在回收到期時，給予業主補償，金額與樓宇狀況掛鈎。此外，政府亦可以考慮對末期居屋提供維修資助。
「有期」居屋原業主在地契到期時已年紀老邁，倘若到時真的仍身無分文，要把業主是「趕出」已住了數十年的老家，似乎有點不近人情，但這問題應該由老人褔利解決，不應與房屋福利混為一談。
有利長者業主
事實上，「有期」居屋還有一樣有利長者的副作用。現時有些長者的唯一資產是自住的私樓，但苦無現金應付日常開支，政府早前推動的逆按揭市場，目的就是為長者業主套現，但似乎不大成功。
不過，「有期」居屋二手市場則可為長者業主提供另一個套現機會，他們可透過出售私樓而買入質素相若但尚餘年期較短（例如三十年）的二手「有期」居屋，估計可以得回私樓價值三成以上的現金，兼且在有生之年仍是業主，不怕業主加租或迫遷。
毋懼加租迫遷
當 「有期」居屋政策實施一段時間後，它的二手市場將有不同剩餘年期的居屋出售，除了為私樓長者業主提供套現機會之外，也為租客提供更多選擇；由於居屋剩餘年 期等同租約年期，現時一般租約為期兩年，租客的選擇不多，令他們不能或不欲隨意裝修所租物業，他們也無可避免地每兩年跟業主討價還價，甚或迫遷。二手「有 期」居屋則提供十年或更長的租用期，期內不用擔心業主加租或迫遷，亦可隨意裝修。與一般租約不同之處，是租客須一次過繳付租約期的租金。
「有期」居屋更重要的政策意義是，興建居屋是解決居住問題，不是資助市民投資，更不是通過資助市民置業進行財富的再分配。
可解流轉問題
總 括來說，政府通過限制居屋用地的地契年期，採取到期不再續期的方法，可令居屋售價大降，亦清楚表明居屋政策主要是解決住屋問題，而不是滿足市民投資物業的 意欲，更不是以興建居屋為名，實則進行財富再分配的政策；免補地價則可解決流轉問題，增加資源運用效率，令更多人受惠。
最後順帶一提，無論 居屋或公屋，以私人參建或類似的模式興建，不但造價較平，需時較短，而且質素不會較差，主因是私人參建的合約安排把樓宇設計與施工捆綁一起，大大減低當中 的交易費用。有趣的是，這種合約安排只適用於公營房屋，不適用於私樓，箇中原因較為複雜，篇幅所限，日後有機會再作詳細解釋。
談「長遠房屋策略諮詢文件」．之三
香港大學科斯產權研究中心、房地產及建設系講座教授
【註1】Capozza, D. and Sick, G.A. (1991).Valuing Long Term Leases: The Option to Redevelop. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2), 209-223.
【註2】Tu, Y and Bao, H. X. H. (2009) Property Rights and Housing Value: The Impacts of Political Instability, Real Estate Economics, 37(2), 235-257.
